名词解释与常见问题
名词解释
购房过程中常见术语的通俗解释
税费相关
契税
买房时必须交的税，按房屋总价的一定比例征收。
| 买家类型 | 面积 ≤90㎡ | 面积 >90㎡ |
|---|---|---|
| 首套 | 1% | 1.5% |
| 二套 | 1% | 2% |
| 三套及以上 | 3% | 3% |
简单理解：契税就是"买房税"，买第一套小户型最划算（1%），买第三套最贵（3%）。
增值税及附加
卖家卖出房屋时，如果持有不满2年，需要按总价交约5.3%的增值税。满2年免征。
简单理解：如果你买的房子卖家持有不到2年，他就要交增值税，但这笔税通常会转嫁到房价里。所以买房时一定要问清楚房本满没满2年！
个人所得税（个税）
卖家卖房赚了钱，要按利润或总价的固定比例交个税。满五唯一免征。
| 计税方式 | 税率 | 说明 |
|---|---|---|
| 比例税率 | 1% | 按交易总价 × 1%，最常用 |
| 差额20% | 20% | 按利润（卖出价 - 买入价）× 20% |
简单理解：如果卖家持有满5年且这是他在该城市的唯一住房，个税全免。这是最常见的免征条件。
中介费
通过中介买房要付的服务费，通常为总价的1%-3%。
| 承担方式 | 买家付 | 卖家付 |
|---|---|---|
| 买家全出 | 全额 | 0 |
| 卖家全出 | 0 | 全额 |
| 各一半 | 一半 | 一半 |
| 无 | 0 | 0 |
印花税
金额很小的税，按总价的0.025%征收。一套200万的房子只需交500元。
产权登记费
办理房产证时的固定费用，80元。
首付与贷款相关
名义首付 vs 实际首付
| 类型 | 计算方式 | 举例 |
|---|---|---|
| 名义首付 | 交易价 × 首付比例 | 200万 × 30% = 60万 |
| 实际首付 | 名义首付 + 税费 + 额外费用 | 60 + 10 + 5 = 75万 |
| 首付差额 | 实际首付 - 名义首付 | 75 - 60 = 15万 |
首付差额是很多人忽略的"隐藏成本"！ 准备了60万以为够首付了，结果要掏75万——差额15万可能让你措手不及。
银行评估价
银行对房屋的估价。银行按评估价来决定能贷多少钱，不一定是你的交易价。
- 如果评估价 = 交易价 → 贷款额度按预期
- 如果评估价 < 交易价 → 贷款额度变少，首付变多
举例：房价200万，你首付30%（60万），贷款70%（140万）。但银行只评估了180万，最多贷180 × 70% = 126万，你实际要首付200 - 126 = 74万，多了14万！
等额本息
每月还款金额固定的还款方式。前期大部分还的是利息，后期大部分还的是本金。
适合：收入稳定，希望每月还款压力一致的人。
等额本金
每月还的本金固定，利息逐月递减，所以月供逐月减少。
适合：前期还款能力强，想省总利息的人。
LPR（贷款市场报价利率）
商业银行贷款的基准利率。5年期以上LPR目前约3.6%，你的实际利率 = LPR + 加点。
公积金贷款利率
住房公积金贷款的利率，比商业贷款低很多：
- 5年以下：2.35%
- 5年以上：2.85%
组合贷款
公积金贷款额度不够时，差额部分用商业贷款补。两部分利率不同，分开计算。
房屋相关
满五唯一
- 满五：房产证满5年
- 唯一：卖家在该城市的唯一住房
满足这两个条件，增值税和个人所得税都免征。
满两年
房产证满2年，增值税免征。这是最常见的免税条件。
满五唯一 → 一定满两年 → 增值税免 + 个税免
满两年但非唯一 → 增值税免 + 个税不免
不满两年 → 都要交
容积率
总建筑面积 ÷ 用地面积。越低越舒适：
| 容积率 | 类型 |
|---|---|
| < 1.0 | 别墅 |
| 1.0-2.0 | 洋房/低密社区 |
| 2.0-3.5 | 小高层/高层 |
| 3.5-6.0 | 超高层/密集社区 |
得房率
套内实际可用面积 ÷ 建筑面积。越高说明公摊越少：
| 得房率 | 评价 |
|---|---|
| < 75% | 公摊大，不太划算 |
| 75%-85% | 正常范围 |
| 85%-95% | 优秀 |
| > 100% | 新规赠送面积，性价比极高 |
租售比
总购房金额 ÷ 年租金收入。越低说明通过租金回本越快：
| 租售比 | 含义 |
|---|---|
| < 200 | 租金回报好，投资价值高 |
| 200-400 | 正常范围 |
| > 400 | 租金回报低，主要靠升值 |
年租金回报率
年租金收入 ÷ 总购房金额 × 100%。越高越好：
| 回报率 | 评价 |
|---|---|
| > 5% | 很好的投资回报 |
| 3%-5% | 尚可 |
| < 3% | 主要靠房产升值 |
扫码加入「房本-买房交流群」
